大败局20：地产开发商的死法其实只有一种

各位书友大家好，欢迎继续做客齐俊杰的财经读书圈，昨天我们讲到了一位老熟人，现在融创中国的孙宏斌，而当时他那家如日中天的公司叫做顺驰地产。2004年的时候，顺驰就差一步就能怼翻了万科。

2004年顺驰宣布实现120亿销售额，真的做到了地产行业的第一。但他一步登天的同时，这一步却没踩踏实，2004年，国家出来调控房价了。控制货币发行量，以及限制贷款规模，整治土地乱象。紧接着就是提高存准率，然后央行电话通知停止放款。正在扩张的路上奔跑的顺驰，看似把资金优化到了极致，但也把资金链紧绷到了极致。没有一丝弹性。

此刻的王石站出来开始怼孙宏斌了，说某企业20亿销售扩张到100亿，增长太快，这是不可能的。融资会越来越难，顺驰盲目扩张想要造就奇迹，必然也要付出代价。破坏行业规则的所谓黑马，不过是一匹害群之马。

但此时，孙宏斌仍然坚信100亿可以完成，顺驰风险也不大。中国房地产前景任然很乐观。起码他说对了一半。但可惜他看对了趋势，却没有机会再待在风口上了。孙宏斌也到处努力，比如香港上市，但当时尽职调查后的结论是顺驰当年业绩体现不出来，不宜上市。于是他又把目光投向美国。当时摩根提出7.5亿收购顺驰2成股权，但要对赌顺驰的纯利润。来回谈判了1年，孙宏斌最后还是难以接受。

香港和美国都没拿到钱，而时间已经拖的太久，孙宏斌的资金链开始裂开，资金断流开始爆发。很多项目停工，土地有的被收回，有的被出售。2005年底裁员2成，相继撤出了一些城市。此时有人算账，说顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款，高达46个亿。接下来不幸的事情接踵而来，很多工程为了赶工期尽快回款，而出现了质量问题，业主爆料天津太阳城跟纸糊的一样。墙体严重裂缝，装修材料也全是劣等货，为了平息风波避免销售受到影响，顺驰又大量投入广告宣传，但不小心把政府的风景区规划给透漏出来，引发了政府不满，一掷千金的广告全部被叫停。2006年7月，孙宏斌已经已经把家底都垫进了公司，希望能够渡过难关，但此时的资金缺口依然高达5-6亿，负债30亿。最悲催的是，房子都卖完了，钱还是没有。剩下的项目根本无法启动。

孙宏斌实在被逼的没办法，12.8亿元准备卖掉公司55%的股权，相比于之前上百亿的销售额，这是一个甩卖价，甚至他手上的一块地就差不多是这个数。他当时算了下，如果正常情况下，光卖手上的地就至少净赚50个亿。而现在他要12.8亿卖掉一半多的股份。可想而知基本对折上又对折。在签约仪式上，孙宏斌对收购方说，你可捡了个大便宜。没办法，这就是经济逆周期之下，资产越来越便宜，而有钱的才是爷。

一个视现金流如生命的企业家，最后却完败在了现金流上，这叫什么？聪明反被聪明误，越是自信于自己的某一特长，往往就会把事情做绝，不留一丝弹性。追求利益最大化的过程之中，往往也就是风险最大的时候。

不过庆幸的是，孙宏斌只是遇到了挫折，并没有被击倒，他在交出了顺驰的控制权后，选择了从头再来，成立了融创中国。资料显示这家公司其实在他做顺驰的时候就已经成立了。但当时颇为低调。在2007年卖掉顺驰之后，他的精力才开始回到融创之上，他引入了雷曼、鼎晖投资、新天域等著名的投行成为融创的股东，2009年又拉到了贝恩投资，以及德意志银行替换出了已经倒闭的雷曼，2010年成功完成香港上市，顺驰当年没有实现的愿望，融创终于实现了。

但孙宏斌还是那个孙宏斌，狂人还是那个狂人，顺驰当年怎么干的，现在融创还是怎么干。从2008年底开始，融创还是在北京天津重庆成都等多个地方，不遗余力的抢地王。而孙宏斌咄咄逼人的气势，也让他似乎成为了一个另类。看起来很难和别人合作。

2014年融创和绿城合并，这是地产界的一个大新闻，5月份绿城的宋卫平以63亿港元的价格，卖了24%的股份给孙宏斌的融创。紧接着融创的团队就进入了绿城，发现绿城最大的问题就是房子太多，卖的太慢，于是整个融创都在帮着绿城卖房子。2014年上半年，绿城中国实现销售276亿元，只完成全年目标的42.46%。这就意味着，从7月份开始，孙宏斌正式入主的绿城在下半年卖出了485亿元的销售额，占总销售的63.73%。此时有人批评了，为啥融创卖的这么好，宋卫平卖不掉，还是房子定位不清晰，市场定位不明确。孙宏斌也借着销售的名目，大量给绿城安插融创的人员。

2014年11月，央行决定降息，地产形势开始扭转，绿城也开始复苏，而此时的宋卫平开始觉得不舒服了，觉得孙宏斌咄咄逼人的气势，搞不好又要闹独立。此时，宋卫平决定毁约，理由是融创中国主席孙宏斌在运营过程中，仅追求公司和股东利益，忽略了绿城业主和合作伙伴诉求，违背了绿城的品牌情怀。而条件仅仅是宋卫平将融创中国此前支付的60亿港元，加上8%的利息悉数返还给融创中国。融创与绿城的收购协议就此作废。孙宏斌这次吃了大亏，显然白忙活了半年，就赚到点利息。

而到了2015年，佳兆业又出问题了，寻求与融创的合作，但这次又没成功。孙宏斌带着几十个人的团队跟香港佳兆业的郭氏兄弟谈判谈了大半年，在并购发布会的前两天，宣布这事扯淡了。终止对佳兆业上海四个项目的收购。有人说是因为佳兆业遇到困难所以想卖，后来缓过来了把孙宏斌踢出局，但根据孙宏斌的说法，他就是单纯的不想买了，本以为佳兆业当时的每股净资产是4.5港元，这样他用1.8港元买还算划算。但进去之后，他们迟迟不能提供财务报表，港交所似乎也有意在为他们拖延。经过多方摸底发现，佳兆业的每股价值为零，只是普华永道把部分科目的费用按年摊销之后，佳兆业才没有出现资不抵债的局面。所以，一个没价值的东西，无论多便宜都是不值的。

而到了今年，融创又和贾跃亭走到了一起，两个山西人，两个疯子，能够擦出什么样的火花呢？这次合作最后又是什么样的结果呢？不得而知，只知道融创拿出了150亿入股了乐视，但这并没有改变资本市场对于乐视的态度。融创入股后乐视网一度涨到了38元，现在却跌到了只有30元，又跌去了近30%。此外值得注意的是，在2016年的业绩发布会上，孙宏斌对于乐视表示乐观的同时，对于自己的本行业房地产，第一次表现出了悲观的情绪，他认为宏观调控越来越收紧，未来利息会增加，房贷会减少三分之一，即使政策放松，市场已经不再具备暴涨的基础。长远来看对于市场是非常非常的悲观。基于这个逻辑，拿地狂人孙宏斌的融创，自打去年10月份起，就不在公开市场拿地了。他说未来是大整合的机会，他要通过整合抢占更多的市场占有率。

都说吃一堑长一智，当年孙宏斌的顺驰死于过快扩张之后的宏观调控，被别人以地板价捡走，估计这事让老孙很伤心，现在又到了宏观调控的关键节点，显然这次他学聪明了，留足现金准备去巧取豪夺别人的资产了。跟孙宏斌有着一样想法的还有他的冤家万科。今年万科也准备了大量的现金，以及项目减值准备，莫非一场顺驰一样的大兼并，真的要上演了吗？我们拭目以待。

这就是孙宏斌的故事，但跟之前很多人相比，孙宏斌的故事不能算是败局，只能算是一次挫折，而孙宏斌充分体现了那句话，在哪跌倒就在哪爬起来，当年被柳传志送进监狱，后来从柳传志那里拿到了创业的资金，在顺驰地产中倒下，又在融创中国中复活。每次挫折都让孙宏斌升华，毕竟吃过见过，有过经验更有教训，知道如何应对宏观调控，更知道如何在宏观调控之下寻找更好的发财机会。但孙宏斌骨子里的冒险家精神还在，他与乐视的联姻，预示着他新的冒险的开始。如果成功了这两个山西人或许能改变历史，如果失败了我相信也很难彻底打倒孙宏斌。企业做到这个份上，确实需要点梦想了。光顾着赚钱确实已经太low了。

明天我们走进一家钢铁厂，看看中国人为什么出不了卡内基那样的钢铁大王，明天见。